Dům v horách vyžaduje pravidelnou údržbu

Investování do horských chat a chalup je stále aktuální. Atraktivní jsou zejména střediska v Krkonoších, Jizerských horách, ale také v Jeseníkách, Orlických a Krušných horách a v neposlední řadě v Beskydech. Návratnost je podle slov developerů téměř okamžitá. Málokdo však mluví o údržbě, o propadlých a poškozených střechách, o zničených okapech a římsách…

Většina realitních kanceláří uvádí, že průměrné ceny již existujících bytů se pohybují mezi 30 až 80 tisíci korunami za metr čtvereční. Horské apartmány zakoupené jako investice mají podle zkušeností těchto společností v sezoně průměrnou obsazenost kolem 90 až 100 procent, mimo sezonu se pohybuje v rozmezí 40 až 50 procent. Za těchto okolností přinášejí svým majitelům zisk ve výši minimálně desetitisíců korun ročně, většinou se výnos pohybuje v částkách mezi 100 a 200 tisíci korun. Návratnost investice vypočítává společnost Bemett na 12 let.

Výhody nových apartmánů

Má-li být investice opravdu zisková, je bezesporu výhodnější zakoupení nových apartmánů. Majitel by měl trvat na kvalitním zhotovení střechy, na protisněhových zábranách, na atestech a zárukách, že dům je opravdu dimenzován pro danou lokalitu. Důležité je řešení střechy (její spád) a výběr vhodné střešní krytiny. Už při projektování by se mělo počítat s bezpečnostními prvky podle dané klimatické oblasti. Dobrým vodítkem při volbě adekvátní ochrany je podle slov odborníků takzvaná mapa klimatických oblastí. Klimatická oblast je charakterizována sněhovou oblastí a nadmořskou výškou, popřípadě i větrovou oblastí.

„Česká republika se dělí do pěti zón. Do 400 metry nad mořem není třeba protisněhová ochrana, v oblastech mezi 600 a 900 metrů nad mořem je nutné instalovat speciální zachytávače a rozrážeče sněhu,“ připomíná obecné pravidlo Štěpán Lášek ze společnosti Lindab. „Sněhové zábrany je vhodné umístit především v okapové části, nad balkony a nad vchodem. Ocelové protisněhové rozrážeče ve tvaru trojúhelníků pak po celé ploše střechy. Ve vysokohorských zátěžových oblastech se musí na okraj střechy namontovat účinnější zábrany v podobě desky nebo tyčového zátarasu,“ dodává Lášek a připomíná, že zlatým pravidlem každé stavby či rekonstrukce je dobrý projekt, pořízení uceleného systému od renomované firmy a vyžadování atestů a záruk, protože hory jsou nevyzpytatelné.

Nejlepší ochranou je vždy prevence

Většina českých developerů nedává novým majitelům příliš velké záruky kvality prodávaných nemovitostí. V případě apartmánů v horských střediscích je nutné být ještě ostražitější. Propadlé a poškozené střechy, zničené okapy a římsy překvapí každou zimu řadu majitelů, kteří své domy před sněhem včas neochránili. Nejlepší obranou je samozřejmě prevence – tedy již zmíněné protisněhové zábrany a další bezpečnostní prvky – a především včasné odstraňování sněhových nánosů. U kvalitní nabídky by měly být bezpečnostní prvky neoddělitelnou součástí projektu. A co radí odborníci? Štěpán Lášek doporučuje konzultaci s odbornou firmou a zdrženlivý přístup v jednání s developerem.

Možností je vždy daleko více, než se na první pohled zdá, a uspěchané rozhodnutí nebývá dobré. Co se týče technického zabezpečení, opět připomíná důležitost mapy klimatických oblastí a stavebních norem a doporučuje pouze takzvaný bezúdržbový materiál a profesionální přístup, což zpravidla nebývá nejlevnější. „Laciná volba nemusí být v konečné fázi vůbec laciná. My jsme zvolili komplexní řešení od skandinávské firmy, střešní systémy z pozinkovaného plechu s ochrannou barevnou vrstvou a trvali jsme na atestu z prostředí drsného severského klimatu,“ vysvětluje Kamil Hladík, majitel horské chaty v Jizerských horách.

Kvalitní řešení může zabránit i tvorbě rampouchů

Jako aktuální problém uvádí namrzání a tvorbu rampouchů. „Pokud po ranním mrazu přejdou teploty z minusových hodnot na plusové, sníh začne tát a voda stéká do žlabů a svodových trubek, máme obavy. Voda zmrzne a způsobí ucpání odvodňovacích cest, pak začne přetékat přes okraje žlabů a vytváří velké rampouchy. Prozatím se nám nestalo, že by okapy praskly, ale nevíme, jak to bude dál…“ „Při výběru okapového systému v oblastech se značnými sněhovými srážkami a velkým výkyvem teplot je podstatná především pevnost. Nejlépe se hodí okapy z pozinkovaného plechu s bezúdržbovou úpravou.

Použitelné jsou i měděné či titanzinkové – plastovým se určitě vyhněte. Okapový systém na horách má jinou technologii montování. Žlaby i svody se umísťují hluboko pod hranu střechy, kde zůstanou chráněny před sesuvem sněhu. Další možností je rozmrazovací systém. Sada na asi 12 metrů žlabů – dráty, čidla 220 V, zabudování – stojí zhruba 2500 korun,“ doporučuje majiteli chaty Štěpán Lášek.

Ochrana majetku a zdraví

Z výpovědí odborníků na rekonstrukce horských chat, převážně střešních systémů, je patrné, že ochrana majetku i zdraví před sněhem je často z ekonomických důvodů podceňována. Stačí však jedna opravdu tuhá zima s větším množstvím sněhové nadílky nebo rychlé oteplení a mohou vzniknout ohromné škody vyžadující daleko větší finanční náklady. Nejlepším řešením je kvalitní střecha se správnou protisněhovou zábranou – chrání celý dům i s jeho majetkem. Dobře zastřešený horský apartmán pečuje také o zdraví majitelů i kolemjdoucích zvědavců. Není moudré podceňovat dobré rady odborníků z praxe a bezhlavě podlehnout lákavým nabídkám developerů. Výhodná investice se může lehce změnit v nedobytnou pohledávku.