Ceny starších bytů na Plzeňsku ovlivňuje nejen lokalita

Analýza vývoje cen starších bytů v Plzeňském kraji je součástí seriálu článků, které postupně představí situaci v jednotlivých regionech České republiky.

Hodnocení je zaměřeno na porovnání nejaktuálnějších informací o cenách starších bytů s hladinou cen, která odpovídá stejnému období v předchozích dvou letech, tedy v období výrazných změn ve vývoji cen na trhu bydlení. Cena staršího bytu v Plzni se v době jejich kulminace v roce 2008 blížila magickým dvěma milionům korun, čemuž odpovídá cena zhruba 30 tisíc korun za metr čtvereční.

Vysoké ceny bydlení byly vyvolány především aktuálně vysokou poptávkou. Vzhledem k tomu, že za uvedenou cenu za metr čtvereční je možné postavit i zcela nový byt, byla v některých lokalitách vyvolána nadměrná nabídka novostaveb. Tento převis nabídky se však v roce 2009 projevil poklesem cen, který vedl ke ztrátám investorů i těch, kteří sázeli na cenový růst a čekali s prodejem svého bytu na ještě příhodnější chvíli.

Z tohoto pohledu je nutno vnímat i aktuálně vysoké ceny v Železné Rudě, která strukturou nabídky starších bytů není zcela srovnatelná s jinými městy. Trh je ovlivněn nabídkou apartmánových bytů, které primárně slouží pro druhé bydlení a jejichž ceny vychylují cenovou hladinu k vyšším hodnotám. Pokles cen těchto bytů může být pomalejší, zejména s ohledem na skutečnost, že je vlastní individuální fyzické osoby, nikoli hromadní investoři.

Nejdražší byty jsou v krajském městě

Nejvyšší cenovou úroveň bydlení v Plzeňském kraji vykazuje dlouhodobě město Plzeň a atraktivní města a obce v jeho okolí (Třemošná, Starý Plzenec, Nýřany a Dobřany). V zásadě se jedná o suburbanizační prstenec v okolí Plzně s dobrou dopravní dostupností a příznivým prostředím pro bydlení. Atraktivními městy z hlediska bydlení jsou i Klatovy a Domažlice. Výrazně nižší úroveň cen starších bytů vykazuje město Tachov, nejnižší ceny pak najdeme v městech v odlehlých částech na severu i jihovýchodě kraje.

Relativní změny cen starších bytů od IV. čtvrtletí 2007 do srovnatelného období 2009 v jednotlivých městech Plzeňského kraje jsou velmi rozdílné. Ve zvoleném období probíhal v ČR rychlý růst cen bydlení s následujícím poklesem. Příkladem může být především město Plzeň, kde absolutní nárůst cen v první polovině období byl do značné míry smazán v roce 2009. Současné ceny starších bytů jsou pouze o čtyři procenta vyšší než na konci roku 2007.

Výrazně stabilněji se vývoj jeví v Klatovech a zejména v Domažlicích. Při posuzování výrazných nárůstů cen v Holýšově a Staňkově je nutná větší opatrnost s ohledem na malý rozsah trhu v těchto městech. I tak se však dá na těchto zatím rostoucích místních trzích očekávat konec růstu a následný pokles cen. Podobný vývoj čeká zřejmě i výše zmíněnou Železnou Rudu.

Kolem dálnice ceny stagnují

Zajímavá je relativní stagnace cen ve městech v okolí dálnice mezi Plzní a Prahou (Rokycany, Zbiroh). K současné hladině cen přispěly již poměrně vysoké ceny v minulosti (Rokycany) a růstová očekávání, která v těchto cenách již byla zahrnuta. Pozitivní rozvojový impulz dálnice je významnější spíš pro podnikání než pro bydlení. O tom konec konců svědčí i rostoucí počet různých logistických center kolem této dálnice. S rostoucí hybností obyvatel a změnami forem zaměstnání budou růst i suburbanizační prstence měst protažené okolo dálnic, nikoli v jejich bezprostřední blízkosti. Přímé okolí dálnice zkrátka k bydlení neláká.