Krátké zamyšlení k zákonu o realitním zprostředkování

Za připomínku stojí, že datum účinnosti už bylo minimálně dvakrát posunuto. V určitou chvíli to vypadalo, že platnosti zákon nabude už 1. ledna. To v praxi znamenalo, že namísto odpočinku o vánočních svátcích museli právníci a manažeři realitních kanceláří připravovat procesy, změny ve smluvní dokumentaci a školení makléřů. Zatímco realitní kanceláře by si bývaly zřejmě nějak poradily, skutečný problém měly pojišťovny.
Nakonec je ale vše jinak. Podpis hradu nepřišel před avizovaným 29. prosincem a díky dalším průtahům, platí již zmíněný březnový termín.

Zákon hází kupující a prodávající stranu do jednoho pytle

U legislativního procesu jsem byl prakticky celou dobu, od roku 2011, kdy začaly první diskuze o potřebě regulace naší profese. Celou dobu se setkávám se zásadním nepochopením naší činnosti.
Největším oříškem je pro nezasvěcené pochopení, že realitní kancelář obchoduje se dvěma smluvními stranami. Prodávající, který si objednává službu zprostředkování prodeje nemovitosti, zpravidla za provizi; a kupující, který si objednává službu zprostředkování nákupu nemovitosti. Většinou prostřednictvím rezervační smlouvy a občas také za provizi. Zdánlivě jednoduché schéma. Na zákoně v jeho současné podobě je ale vidět, že jeho autoři málo naslouchali odborné veřejnosti a výše uvedené souvislosti příliš nepochopili.
Zákon totiž obě strany, totiž kupujícího a prodávajícího, hází do jednoho pytle. Paradoxem je například ustanovení o záloze na provizi, která může být maximálně do 2/3 výše provize. U drtivé většiny obchodních případů hradí provizi prodávající jako odměnu za zprostředkování prodeje své nemovitosti. Copak ale prodávající platí realitním kanceláři nějakou zálohu na služby? A i kdyby platil (což jsem za 16 let praxe ještě nikdy nezažil), proč nám, realitním kancelářím, má zákon říkat, jak velkou zálohu si máme vzít? Copak to nařizuje jiným profesím? Je to, jako kdyby mi malíř pokojů řekl, že si za vymalování bytu nesmí vybrat vyšší zálohu, než 2/3.

Absurdní řešení otázky pojištění makléřů

K tématu „profesního pojištění“ se váže ještě jedna důležitá souvislost. Několikrát jsem při diskuzích ve sněmovně s poslanci a se zástupci odborné veřejnosti poukazoval na to, že je nutné v naší profesi odlišovat činnost realitních makléřů a realitních kanceláří. Realitní makléř funguje vždy pod realitní kanceláří. Právě kancelář tedy spravuje účty a má odpovědnost vůči klientům. Pokud takto funguje sám makléř, je v podstatě sám realitní kanceláří. Bohužel, toto zůstalo z velké části legislativců nepochopeno. Chápou tyto dvě skupiny jako jednu, zřejmě proto, že se jedná v obou případech o podnikatele. Až v poslední fázi projednávání se do zákona toto logické rozlišení dostalo. A to právě při řešení pojištění. Po několika zdůvodněních poslancům došlo, že pro makléře pracující v realitních kancelářích by měla platit jiná pravidla. Vždyť tito makléři žádnou škodu klientovi způsobit nemůžou: odpovědnost je na realitní kanceláři. Kdyby se měli makléři ještě zvlášť pojišťovat, bylo by to jen tahání finančních prostředků z jejich kapes. Nebo ne?
Zákonodárci na tento problém aplikovali poněkud svéráznou logiku. Výsledek je tento: oproti realitním kancelářím zákon požaduje po makléřích poloviční výši pojistného plnění.

Proč se neinspirovali u finančích zprostředkovatelů?

Návrh, aby pojištění makléřů pracujících pro realitky bylo zcela zrušeno, přitom na stole ležel: předložil jej poslanec Munzar z ODS. Na rozumné argumenty ale zřetel brán nebyl. Jako by si realitní zprostředkování nezasluhovalo detailnější posouzení. Zřejmě jde o obor s marginálním významem. Zajišťuje práci jen cca 10 tisícům lidem a na trhu se ročně zrealizuje pouze přibližně asi 300 miliard Kč v hodnotě nemovitostí, přičemž dalších 15 miliard Kč vygenerují možné provize. Samotné oddělení realitních makléřů a realitních kanceláří není ničím výjimečným. Inspiraci lze brát v zahraničí nebo u pro nás příbuzného oboru finančních zprostředkovatelů, kde po regulaci vznikli zprostředkovatelé a vázaní zástupci. Vázaný zástupce může pracovat vždy pouze pod zprostředkovatelem. Zprostředkovatel je pak ten, kdo odpovídá a vůči státu musí plnit přísné podmínky. Vázaný zástupce = u nás realitní makléř; zprostředkovatel = realitní kancelář.

Kde bychom se pojistili, když pojišťovny připravené nejsou?

Ještě krátce k připravenosti pojišťoven, jež jsem zmínil na začátku. V kontextu uvažované platnosti zákona od 1.1., což opravdu chvíli hrozilo, je alarmující, že k dnešnímu dni (konec ledna) nemá většina ústavů produkty, které zákon požaduje. Zcela jistě je neměla žádná pojišťovna na začátku roku. Připomínám, že to celé se děje v situaci, kdy po účinnosti zákona musí být každý začínající realitní zprostředkovatel pojištěn. Jinak mu hrozí nejvyšší možná sankce, jeden milion Kč. Při zachování původního termínu hrozilo, že pokud by býval někdo chtěl začít pracovat v realitách od ledna, zákon by mu byl vstup do profese zablokoval.

I přes nedostatky převažují dobré pocity

Regulace profese byla jedním ze záměrů, ale takto doslova? Spíš ukázka paradoxů, které nám nová norma přináší. Spousty problémů zákon o realitním zprostředkování neřeší do důsledku. Až praxe ukáže, jaké budou výklady některých ustanovení, případně posuzování soudů. Vím ale, že i přes jeho nedostatky celé profesi pomůže, protože přivede více klientů s důvěrou do realitních kanceláří.

My v NEXT REALITY jsme na něj plně připraveni. Za to děkuji především našemu právníkovi Mgr. Jiřímu Trunečkovi, který za poslední roky se zákonem strávil spousty času a jím připravené pozměňovací návrhy padly na úrodnou půdu.

Robert Hanzl, Generální ředitel NEXT REALITY