Poptávka po kvalitních nemovitostech se postupně posiluje

Zatímco v loňském roce trpěl trh realitních investic nedostatkem likvidity a pohybovalo se na něm jen několik málo aktivních kupujících, kteří se zaměřovali takřka výhradně na prvotřídní nemovitosti, začátek roku 2010 naznačuje strukturální změnu poptávky – její opětovnou diverzifikaci aktuálně do tří úrovní.

Pro první měsíce roku 2010 je charakteristický trvající zájem o špičkové komerční nemovitosti (ke kancelářským komplexům nově přibyla nákupní centra). K německým nemovitostním fondům, které byly v roce 2009 výhradními zahraničními investory na českém realitním trhu, se nyní začali připojovat další investoři například z Rakouska či Spojených států amerických. Segment komerčních nemovitostí třídy B (tj. starších rekonstruovaných budov), případně komerčních nemovitostí třídy A v méně atraktivních lokalitách, ve kterém se v loňském roce takřka neobchodovalo, začíná taktéž ožívat.

Majitelé těchto nemovitostí se postupně smiřují s poklesem cenové hladiny a neveřejně (tzv. off market) je nabízejí privátním, často českým nebo slovenským investorům. Zajímavou skupinou obchodů, o kterých se nyní jedná a o něž v loňském roce zájem nebyl, jsou developerské projekty před dokončením (v různé fázi rozpracování). Ze strany privátních investorů registrujeme zvýšený zájem o vstup do těchto projektů, ať již formou tzv. joint venture nebo mezzaninového financování.

Dominance českých investorů pomalu končí

V sektoru kvalitních nemovitostí třídy A dominovali v loňském roce českému realitnímu trhu lokální (čeští a slovenští) investoři, alespoň co do počtu transakcí. Ze zahraničních kupujících se zde pohybovaly zhruba tři německé nemovitostní fondy a realitní obchody uzavřel pouze jediný z nich (Deka Immobilien). Nyní se počet německých fondů zvyšuje a přidávají se i další investoři například z Rakouska, USA či Španělska. Celkem je teď na trhu zhruba desítka aktivních zahraničních kupců, což je úroveň podzimu roku 2008. Pro srovnání: v dobách boomu (rok 2007) zde bylo zhruba 100 zahraničních kupujících.

„Zahraniční investoři se stále zajímají o prvotřídní kancelářské budovy a nově též o kvalitní obchodní centra v hodnotě 50 milionů eur a více. Sledují region jako celek a nabídky srovnávají ve středoevropském kontextu. I když má Varšava a Praha nejlepší kredit a relativně široké spektrum odpovídajících nabídek, je třeba si přiznat, že takových nemovitostí, které by vyhovovaly uvedeným požadavkům a zároveň byly na prodej, je velmi málo. Do jisté míry jde o příslovečné hledání jehly v kupce sena, “ říká Jan Kovařínský, investiční konzultant King Sturge.

Zatímco německé otevřené nemovitostní fondy se na středoevropský region specializují a pravidelně zde investují, ostatní investoři reagovali nejdříve na změnu kapitálových hodnot na domácích trzích, kde v návaznosti na finanční krizi klesly ceny nemovitostí až o 40 procent (například Španělsko). Ty se nyní začínají pomalu zotavovat, a investoři tak hledají výhodnější investiční příležitosti v dalších evropských zemích.

Nabídkové ceny se blíží představám kupců

V souvislosti s dalším meziročním poklesem cenové hladiny méně kvalitních nemovitostí třídy B, se kterou se nyní jejich majitelé postupně smiřují, se nabídkové ceny začaly blížit představám potenciálních kupujících. Tento typ realitních transakcí má jiný profil než výše uvedené obchody s nemovitostmi třídy A.

„Objemy těchto transakcí se obvykle pohybují do 10 až 15 milionů eur. O tento typ investic mají zájem především privátní investoři z České republiky a Slovenska, kteří místní trh detailně znají a díky tomu se flexibilněji rozhodují (od hodnocení rizik až po zhodnocení potenciálu dané nemovitosti do budoucna). Řada těchto nemovitostí je nabízena neveřejně – konkrétním zájemcům, kterými jsou často soukromé osoby. V loňském roce byly takto prodány například pražské budovy Břehová 8 a Malá Štěpánská 9. Další prodeje tohoto typu jsou nyní v jednání,“ uvádí Jan Kovařínský z poradenské společnosti King Sturge.

Rozpracované projekty na prodej

V průběhu uplynulého roku se na investiční trh dostalo velké množství developerských projektů v různé fázi realizace (od pozemků s územním rozhodnutím až po tzv. zazimované stavby). Jejich společným jmenovatelem byl nedostatek finančních prostředků na jejich dokončení. Zatímco vloni o tyto projekty zájem nebyl, dnes zájem pozorujeme. Jde jak o privátní investory, tak potenciální ko-developery těchto projektů. Největší zájem je o kancelářské a rezidenční nemovitosti především v Praze. V současné době se příliš neobchoduje s pozemky (vážou velké procento tolik potřebné hotovosti), hotely (problém kolísající obsazenosti) a logistické areály (problém s vysokou neobsazeností).