Výměna nájemníka stojí majitele bytu i přes 45 tisíc korun

Pronajímatelé sledují výši nájmu. Málokdo přitom počítá druhou stranu rovnice: jakou má byt obsazenost a co to udělá se skutečným výnosem.

Podle cenových map nájemného Ministerstva financí (květen 2026) činí průměrný měsíční nájem u bytu 2+kk a 2+1 v Praze 22 977 Kč, v Brně 19 292 Kč, v Olomouci 15 055 Kč a ve Zlíně 14 634 Kč. Běžná výměna nájemníka znamená zhruba dva měsíce bez příjmu, než se byt uklidí, nafotí, inzeruje a předá. V Praze tedy jednorázová ztráta 45 954 Kč, v Brně 38 584 Kč, ve Zlíně 29 268 Kč. Při obvyklé délce nájmu dvou let to odpovídá zhruba 8 % ročního hrubého výnosu, které v žádné kalkulaci nefigurují.

Nejcitelněji dopadá obsazenost na majitele, kteří bydlí v jiném městě než, kde pronajímají. Mezi klienty Bohemian Estates je jich zhruba 47 % (z toho 11 % žije v zahraničí).

Prohlídky na dálku prodlužují dobu hledání nájemníka a zvyšují ochotu přistoupit na první nabídku, i když je pod tržní cenou.

Druhým podceněným rizikem je neplacení. Od 1. ledna 2026 může pronajímatel využít rozkaz k vyklizení, který řízení zkracuje. Pořád ale platí sedmidenní předžalobní výzva podle § 142a OSŘ a lhůty soudu. Reálně jde o měsíce, kdy byt generuje náklady a nulový příjem. Kauce ve výši jednoho až dvou nájmů pokryje jen část.

Obě rizika mají společný jmenovatel: nese je majitel, přestože je nemůže ovlivnit. Alternativou je model garantovaného nájmu, kdy platbu vyplácí správcovská společnost bez ohledu na to, zda je byt obsazený a zda nájemník platí. Majitel dostává nižší, ale jistou částku. Rozdíl oproti tržnímu nájmu je cena za převzetí rizika, ne provize za zprostředkování.

Zda se to vyplatí, závisí na lokalitě a fluktuaci v konkrétním domě.

Orientační propočet pro váš byt nabízí kalkulačka nájemného.

-komerční prezentace-